Referens	Mottagare	
Emma Rolfsson/Peter Stenberg, Structor 
emma.rolfsson@botkyrka.se	Samhällsbyggnadsnämnden	
Godkännande av ramavtal i projektet Albytäppan
Diarienummer: sbf/2017:335

Förslag till beslut
1.	Samhällsbyggnadsnämndens förslag till kommunstyrelsen:
Kommunfullmäktige godkänner ramavtal med Sunt Boende i Sverige AB avseende exploateringsprojekt Albytäppan.

Samhällsbyggnadsnämnden beslutar för egen del: 
2.	Samhällsbyggnadsnämnden godkänner plankostnadsavtal tecknat med Sunt Boende i Sverige AB, under förutsättning att ramavtalet godkänns av kommunfullmäktige. 
3.	Samhällsbyggnadsnämnden beslutar att ärendet justeras omedelbart.
Sammanfattning
Exploateringsprojektets syfte är att utveckla marken kring koloniområdet i Alby med bostadsbebyggelse bestående av flerbostadshus och radhus med en hög nivå avseende gestaltning och hållbarhet. Projektidén omfattar cirka 200 bostäder med möjlighet för exploatören att bygga bostadsrätter, äganderätter och hyresrätter med en andel upp till 40%.
Ramavtal med Sunt Boende i Sverige AB innebär att exploatören svarar för kostnader för framtagande av detaljplanen, enligt plankostnadsavtalet, samt för kostnader för utbyggnad och ombyggnad av allmänna anläggningar och eventuella ledningsflyttar inom exploateringsområdet. Kommunen svarar för kostnader för tillskapande av nya kolonilotter. Kostnader för ombyggnad av del av Albyvägen delas lika mellan kommunen och exploatören. 
Ramavtalet omfattar en köpoption för exploatören av kommunägd mark omfattande del av fastigheten Alby 15:32 och fastigheten Alby 15:46.  
Överlåtelse av mark ska senare ske genom ett marköverlåtelse- och genomförandeavtal, som mellan parterna även slutligt reglerar frågor om genomförande av exploateringen, ansvarsfördelning, med mera. Marköverlåtelse- och genomförandeavtal är villkorat av kommunfullmäktiges godkännande av avtalet samt antagande av detaljplanen. 
Ramavtalet är villkorat av att kommunfullmäktige godkänner avtalet senast den 2020-09-30 och att beslutet vinner laga kraft.
Samhällsbyggnadsnämnden har tidigare beslutat om planuppdrag och budget 2017-05-09, § 141. Tidigare ramavtal med SHH Bostadsutveckling AB är avslutat. 

Ärendet
Utvecklingen av området är en del av kommunens långsiktiga planeringsstrategi i enlighet med 2014 års översiktsplan.
Samhällsbyggnadsnämnden har tidigare beslutat om planuppdrag och budget 2017-05-09, § 141. Tidigare ramavtal med SHH Bostadsutveckling AB är avslutat. 
Exploateringsområdet omfattar del av fastighet Alby 15:32 samt fastigheten Alby 15:46 som båda ägs av kommunen. Sunt Boende i Sverige AB har efter dialog med kommunen valt att teckna bilagt ramavtal för att utveckla området med ny bostadsbebyggelse som omfattar cirka 200 bostäder av god gestaltningsmässig kvalité. Ramavtalet beskriver förutsättningarna för parternas åtaganden och finansiering av detaljplanearbetet och kommande exploatering. Innan antagande av detaljplan ska särskilt upprättat marköverlåtelse- och genomförandeavtal tecknas mellan parterna. Ramavtalet öppnar för byggande av bostadsrätter, äganderätter samt maximalt 40% hyresrätter. 
Större delen av det område som avses exploateras är obebyggt. En del av byggrätterna förväntas ta i anspråk mark från kolonilotter i utkanten av koloniområdet. Kommunens avsikt är att tillskapa nya kolonilotter för koloniföreningen i anslutning till det befintliga området. Ambitionen är också att den tillkommande bebyggelsen ska ge liv och trygghet i området samtidigt som koloniområdet innebär ett mervärde för den tillkommande bostadsbebyggelsen.

Ekonomi och finansiering
Markförsäljning - optionsrätt
Ramavtalet ger exploatören köpoption och kommunen en säljoption avseende mark för bostadsbebyggelse inom exploateringsområde till och med det datum två år efter att detta avtal har godkänts av kommunfullmäktige genom beslut som vinner laga kraft.
Exploatören ska för fullgörande av marköverlåtelseavtalet till Kommunen betala en ersättning om 6 000 kronor per kvadratmeter (kvm) ljus BTA för byggrätter som avser bostadsrätter, 5000 kronor per kvm ljus BTA för byggrätt som avser äganderätter och 4500 kronor per kvm ljus BTA för byggrätter som avser hyresrätter. 

Kostnader för detaljplan
Exploatören ska betala samtliga kostnader för framtagande av detaljplanering av exploateringsområdet, inklusive nödvändiga utredningar och undersökningar, med mera.
Kommunen har träffat plankostnadsavtal med exploatören.
Kommunen kommer att ta kostnader för utredning av alternativa lösningar för koloniområdet. Kommunens kostnader för koloniområdet uppskattas under planskedet uppgå till 250 000 kronor och innefattar externt upphandlad projektering och intern arbetstid.

Kommunala verksamheter
Kommunen och exploatören ska under planarbetet ha en fortsatt dialog om formerna för utbyggnaden av kommunala verksamheter. Behovet av platser för förskoleändamål, med anledning av tilltänkt exploatering, bedöms att kunna tillgodoses utanför planområdet.
Exploatören förbinder sig att erbjuda kommunen att köpa (eller om kommunen vill, hyra) cirka tio lägenheter inom exploateringsområdet till samma villkor som övriga köpare eller hyresgäster. Lägenheterna ska användas för tillfälligt boende och omsorgsboende.
I detaljplanearbetet ska möjligheten att etablera ett gruppboende med 6 lägenheter utredas. Kommunen avsätter cirka 500 kvm BRA alternativt ca 2000 kvm kvartersmark i planen avsett för gruppboende.

Allmänna platser (gator, parker, med mera)
Kostnader för utbyggnad av allmänna platser, såsom gator och parker, ska finansieras av exploatören. Kostnader för åtgärder på Albyvägen delas lika mellan kommunen och exploatören. Investeringen förutsätter att finansiering tryggas hos samhällsbyggnadsnämnden senast när genomförandeavtalet behandlas i kommunfullmäktige. 
Kommunen ska vara huvudman för allmänna platser. Efter fullt utbyggda anläggningar bedöms att projektet kommer att medföra ökade årliga driftskostnader för kommunen. 

Koloniområdet
Kommunen svarar för kostnader för tillskapande av nya kolonilotter.

Kommunala vatten- och avloppsanläggningar
Exploateringsprojektet ligger inom verksamhetsområde för kommunala va-anläggningar.
Anslutningsavgift för vatten och avlopp ska exploatören betala till kommunen enligt för varje tillfälle gällande taxa. Ett separat VA-avtal kan komma att tecknas om det fordras för att närmare reglera finansiering för VA-utbyggnaden.
Avtalets giltighet
Skriftlig förbindelse om framtida överlåtelse eller förvärv av fast egendom saknar rättsverkan.
Som villkor för antagande av detaljplan ska exploatören träffa marköverlåtelse- och genomförandeavtal med kommunen som är villkorat av kommunfullmäktiges godkännande samt antagande av detaljplanen.
Ramavtalet är undertecknat av exploatörens behöriga firmatecknare. 

Säkerhet för fullgörande av exploatörsåtaganden
När genomförandeavtal träffas med exploatören kommer kommunen att ställa krav på att exploatören ställer säkerhet för fullgörande av exploatörens åtaganden.
Exploatören Sunt Boende i Sverige AB har följande ägargrupp:
1.	50% Degersten Invest AB, med ägare Lindbäcks Projekt AB.
2.	50% STOS Fastigheter, med ägare:
-	Megaron AS Arve Nyhus, 
-	Hathon Holding AS, Halgrim Thon, 
-	Pathos Holding AB Olof Johansson

Kommunen avser att som villkor för genomförandeavtalets ingående kräva fullgod säkerhet för bolagets fullgörande av exploatörens samtliga åtaganden.

SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN
Carina Molin			Emma Rolfsson
Samhällsbyggnadschef 		tf mark- och exploateringschef

Bilagor
Ramavtal inkl. plankostnadsavtal

_________
Expedieras till
Kommunstyrelsen
Sara Hagelin, mark- och exploateringschef